O Porto Maravilha foi concebido para a recuperação da infraestrutura urbana, dos transportes, do meio ambiente e dos patrimônios histórico e cultural da Região Portuária. No centro da reurbanização está a melhoria das condições habitacionais e a atração de novos moradores para a área de 5 milhões de metros quadrados (m²). A chegada de grandes empresas, os novos incentivos fiscais e a prestação de serviços públicos de qualidade estimulam o crescimento da população e da economia. Projeções de adensamento demográfico indicam salto dos atuais 32 mil para 100 mil habitantes em 10 anos na região que engloba na íntegra os bairros do Santo Cristo, Gamboa, Saúde e trechos do Centro, Caju, Cidade Nova e São Cristóvão.


Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) da Região Portuária do Rio de Janeiro

A Prefeitura do Rio criou a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), instituída pela Lei Complementar 102/2011, para gerir e fiscalizar a revitalização. Dentre as obras contratadas estão a construção e renovação das redes de infraestrutura urbana (água, saneamento, drenagem, energia, iluminação pública, gás natural e telecomunicações), demolição dos 4.790 metros do Elevado da Perimetral e substituição do sistema viário atual por um novo conceito de mobilidade urbana que implanta novas vias, com destaque para as vias Expressa e Binário do Porto, 17 Km em ciclovias e grandes áreas para pedestres. Com a conclusão das intervenções, novo padrão de qualidade dos serviços urbanos começa a ser prestado, como, por exemplo, coleta seletiva de lixo e iluminação pública eficiente e econômica.

A operação urbana consorciada é um recurso previsto no Estatuto das Cidades (Lei Federal nº 10257/2001) para recuperação de áreas degradadas. Para conseguir recursos para a operação urbana, a prefeitura aumentou o potencial de construção de imóveis da Região Portuária, área que atrai a atenção de investidores do setor imobiliário para projetos comerciais e residenciais. Interessados em explorar esse potencial devem comprar Certificados de Potencial Adicional Construtivo (Cepacs), títulos usados para custear operações urbanas que recuperam áreas degradadas nas cidades. Todo o valor arrecadado com a venda dos Cepacs é obrigatoriamente investido na requalificação da região, inclusive áreas de preservação em que os imóveis não podem ter aumento de potencial. Além disso, pelo menos 3% da venda dos Cepacs são obrigatoriamente investidos na valorização do patrimônio material e imaterial da área.

Com modelagem econômica baseada no desenvolvimento imobiliário, a operação urbana sofreu efeitos da crise nacional do mercado. A expectativa de venda dos Cepacs não atingiu a meta traçada no período de concepção da operação urbana, quando a economia nacional registrava números otimistas pré-crise. Este movimento teve impacto sobre o equilíbrio econômico e financeiro do Porto Maravilha comprometendo a regularidade dos repasses do FIIPM, que declarou iliquidez desde 2016 - falta de dinheiro em caixa. Em nome da Prefeitura do Rio, a Cdurp avança na negociação de soluções para o impacto da iliquidez com os agentes envolvidos. 

O Fundo já investiu na Região Portuária do Rio de Janeiro R$ 5 bilhões dos R$ 10 bilhões previstos para os 15 anos de contrato. Desde 2018, serviços municipais estão sob responsabilidade da Cdurp com o apoio de secretarias e empresas municipais.

  • Cepac, que negócio é esse?

    - Cepac é a sigla para descrever Certificados do Potencial Adicional de Construção, títulos usados para financiar Operações Urbanas Consorciadas que recuperam áreas degradadas nas cidades.

    - Potencial de construção é a quantidade de metros quadrados que se pode construir em determinado terreno, representada nos andares e na altura do prédio e metragem. A Lei que cria a Operação Urbana Porto Maravilha define um aumento do potencial de contrução, que varia em função do setor (conforme mapa). Para utilizar o Potencial Adicional de Contrução os interessados devem comprar Cepacs.

    - O dinheiro da venda dos Cepacs paga as obras e os serviços da Operação Urbana Porto Maravilha nos 5 milhões de m².

  • - A quantidade de Cepacs de cada empreendimento varia com a localização do projeto e o tipo de utilização. Para imóveis residenciais são necessários menos Cepacs do que para não-residenciais. Em determinadas áreas, a diferença pode variar em até 50% na quantidade. Com isso, há o estímulo a uma ocupação mista e ao aumento do número de moradores.

    - As áreas preservadas, de morro e franja de morro não podem sofrer modificação, ou seja, não têm potencial adicional de construção. A altura dos prédios é limitada e não altera o projeto Sagas, que preserva os patrimônios arquitetônico e cultural dos bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo.

    - Este instrumento foi criado pela Lei Federal 10.257/2001, mais conhecida como Estatuto da Cidade, com o objetivo de possibilitar o financiamento de grandes obras previstas em Operações Urbanas, sem que o município precise utilizar recursos vinculados ao orçamento municipal, tendo sido regulado pela Instrução 401/03 da CVM - Comissão de Valores Mobiliários.

    - Com a emissão dos Cepacs são gerados os chamados “direitos adicionais de construção” nas áreas definidas pelas Operações Urbanas. A Lei Municipal Complementar 101/2009 amplia o potencial construtivo na área. Para fazer uso desse benefício, o proprietário precisa comprar Cepacs, que são emitidos pela prefeitura. O dinheiro arrecadado é vinculado ao investimento em infraestrutura na região. É uma técnica de financiamento de renovação urbana a partir do próprio valor criado na operação, que não onera o orçamento público.

    - Para adquirir o CEPAC não é preciso ser proprietário de terrenos e nem mesmo ter que adquirir um imóvel na área da Operação Urbana, mas caso venha a ser titular de imóvel no local poderá aumentar a área construída ou alterar o seu potencial de utilização.



MOBILIDADE URBANA

O Porto Maravilha muda totalmente o conceito de mobilidade urbana na Região Portuária e no Centro. O novo sistema privilegia o transporte público coletivo, valoriza a ideia de morar perto do trabalho, cria mais espaços para pedestres, implanta ciclovias, contempla recursos de acessibilidade e integra os meios de locomoção na área. No plano de mobilidade em implantação na Cidade do Rio de Janeiro, o transporte público ganha prioridade e planejamento. Mais que isso, passa a ser centrado na conexão inteligente entre os modais. Com rede de 28 Km, o Veículo Leve sobre Trilhos (VLT) integra todos os meios de transporte do Centro e da Região Portuária – barcas, metrô, trem, ônibus, rodoviária, aeroporto, teleférico, terminal de cruzeiros marítimos e, futuramente, o BRT Transbrasil.





Nova mobilidade no Centro e Região Portuária

PRINCIPAIS OBRAS
-Elevado da Perimetral demolido
-Museu de Arte do Rio (MAR)
-Museu do Amanhã
-Via Binário do Porto e Túnel Rio 450
-Via Expressa e Túnel Prefeito Marcello Alencar
-Nova Orla Conde
-Veículo Leve Sobre Trilhos
-70 km de vias reurbanizadas e 650.000 m² de calçadas refeitas
-700 km de redes de infraestrutura urbana reconstruídas (água, esgoto, drenagem)
-17 km de novas ciclovias
-15.000 árvores

PRINCIPAIS SERVIÇOS PRESTADOS 
-Conservação e manutenção do sistema viário
-Conservação e manutenção de áreas verdes e praças
-Manutenção e reparo de iluminação pública e calçadas
-Execução de serviços de limpeza urbana
-Coleta seletiva de lixo
-Manutenção da rede de drenagem e de galerias universais
-Manutenção da sinalização de trânsito
-Instalação e conservação de bicicletários
-Manutenção e conservação de pontos e monumentos turísticos, históricos e geográficos
-Atendimento ao cidadão

REGRAS URBANÍSTICAS E AMBIENTAIS
Para promover um ambiente urbano saudável e sustentável, novas edificações da região deverão obedecer a parâmetros urbanísticos e ambientais específicos:
-Afastamento e recuo adequados entre as novas construções
-Economia de consumo de água e reaproveitamento de águas pluviais e servidas
-Economia e/ou geração local de energias limpas
-Uso de aquecimento solar
-Uso de telhados verdes e/ou reflexivos do aquecimento solar
-Maximização da ventilação e iluminação natural
-Uso de materiais com certificação ambiental
-Facilitação de acesso e uso de bicicletas

COMPROMISSOS SOCIAIS
O Porto Maravilha parte do pressuposto de que os atuais moradores devem permanecer na Região Portuária. Pelo menos 3% dos recursos da venda dos Cepacs são obrigatoriamente investidos na valorização do Patrimônio Material e Imaterial da área e em programas de desenvolvimento social para moradores e trabalhadores:

-Criação de habitações de interesse social
-Instalação de creches, Unidades de Pronto Atendimento e escolas que atendam a densidade populacional prevista
-Integração entre os diversos modais de transporte público, facilitando a acessibilidade e a comunicação com outras áreas
-Recuperação da qualidade ambiental da área
-Geração de empregos diretos e permanentes na região
-Regularização e formalização das atividades econômicas
-Formação profissional
-Criação dos Programas Porto Maravilha Cultural e Porto Maravilha Cidadão
-Apoio a iniciativas de desenvolvimento comunitário

PRINCIPAIS IMPACTOS DA OPERAÇÃO URBANA
-Aumento da população de 32 mil para 100 mil habitantes em 10 anos
-Aumento da área verde
-Aumento de 50% na capacidade de fluxo de tráfego na região
-Redução da poluição do ar e sonora, com a retirada da Perimetral e a redução do transporte pesado na região
-Aumento da permeabilidade do solo
-Aumento e melhoria da qualidade da oferta de serviços públicos
-Transformação da região em referência para a cidade


Apresentação geral | 2020