Porto Maravilha: Permanências e Mudanças

A Região Portuária do Rio de Janeiro é singular na localização, na relevância histórica e como espaço natural de expansão do centro da cidade. Os principais acessos rodoviários e de conexão entre as zonas Sul, Norte, Oeste e Região Metropolitana passam por ali. A proximidade com os dois principais aeroportos e pontos turísticos do Rio reforça o caráter estratégico desses 5 milhões de metros quadrados.

Por abrigar o principal porto do Brasil desde o período colonial até o início da República, a região testemunhou fatos que marcam muito do que somos hoje como brasileiros. Ruas e edifícios contam e representam momentos importantes da construção da identidade nacional. O encontro de culturas indígenas, europeias e africanas produziu boa parte de nossa riqueza material e cultural, assim como as profundas desigualdades sociais que ainda marcam a sociedade brasileira.

A reinvenção daquele espaço urbano se dá em um momento em que o País e a cidade vivenciam processo de crescimento econômico e redução das desigualdades. A revitalização surge como oportunidade de reafirmar e reforçar o papel dinâmico do centro da cidade a partir da atração de novos empreendimentos residenciais e comerciais para adensar a região, enquanto retoma a valorização de sua memória e identidade. Baseada em parâmetros de sustentabilidade ambiental para a requalificação urbana, a Região Portuária se transforma e assume a condição de referência de espaço urbano voltado principalmente para o bem-estar das pessoas.

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Passeio público entre a Praça XV e o Armazém 8 abrirá espaço para circulação de pedestres, bicicletas e VLTs. Maquete eletrônica / Fonte: CDURP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro

Breve histórico

A evolução da Região Portuária está intimamente ligada ao papel da cidade do Rio de Janeiro nos cenários nacional e internacional. Na primeira fase do período colonial, ela tinha função secundária no comércio da cidade. Com a transferência do mercado de escravos para o Valongo, torna-se centro dinâmico da economia da cidade e do País. Esta importância se mantém até a decadência do setor industrial na cidade, que coincide com a mudança da base tecnológica de operação do Porto, transferindo as principais atividades para o cais do Caju.

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Do século XVII ao XIX, a linha de mar foi alterada aos poucos pela construção de diversos trapiches, cais e estaleiros / Foto: Alexandre Bragança

Para atender às demandas da operação portuária, a região, literalmente, cresceu. Do século XVII ao XIX, a linha do mar foi alterada aos poucos pela construção de diversos trapiches, cais e estaleiros. No início do século XX, grande aterro conferiu à região o tamanho atual - aproximadamente 1,2 milhão de metros quadrados de avanço sobre o mar para servir de área de suporte às operações do Porto do Rio.

A intervenção, paralela à abertura da Avenida Central (atual Avenida Rio Branco), era parte de um conjunto de ações que tinha o objetivo de modernizar a cidade do Rio de Janeiro. A Avenida Central, então chamada de Mar-a-Mar, tinha em um dos extremos a Praça Mauá, ponto de desembarque de passageiros, e na outra ponta abrigava a Praça Floriano, rodeada por prédios como a Biblioteca Nacional, o Teatro Municipal, o Palácio Monroe (que abrigava o Senado Federal, já demolido), o Palácio Pedro Ernesto (atual Câmara Municipal) e o antigo edifício do Supremo Tribunal Federal (STF).

Se a Avenida Central ligava a Região Portuária ao centro financeiro, cultural e administrativo da cidade, nos anos 1940, a abertura da Avenida Presidente Vargas separou o Centro em duas partes. Nos anos 1970, com a inauguração do Elevado da Perimetral, o isolamento da região foi acentuado, acelerando o processo de degradação e abandono.

Ao longo da segunda metade do século passado, o Rio de Janeiro, por um lado, vivenciou um longo processo de desindustrialização e esvaziamento econômico. Nesse período, a cidade cresceu rumo à Zona Sul e depois à Barra da Tijuca, em concorrência com o centro histórico. Sobretudo a expansão para a Barra teve como orientação estilo de ocupação baseado em grandes condomínios e shoppings, criando novos padrões de sociabilidade, que, no entanto, não substituíram as marcas culturais do carioca. O "modelo Barra" não se mostrou capaz de substituir o centro histórico em seu papel nem de superar problemas de mobilidade urbana da cidade. Ao contrário. Do ponto de vista do tempo de deslocamento, a Barra está cada vez mais distante.

A expansão urbana do Rio foi marcada também pela favelização e pelo alargamento do perímetro urbano, com a construção de grandes conjuntos habitacionais para a população de baixa renda na periferia. O agravamento da violência urbana - relacionada às profundas desigualdades sociais que marcam o País - gerou o que passou a ser chamado de "cidade partida", acirrando a separação entre o "asfalto" (a cidade formal) e o "morro" (as favelas) e a periferia. Com o início do processo de pacificação das favelas no Rio, abriu-se oportunidade de superar essas dicotomias.

Depois de anos de estagnação, o Rio vive momento de aquecimento. O processo de pacificação das comunidades dominadas pelo tráfico de drogas gerou impacto positivo significativo sobre o mercado imobiliário em várias partes da cidade. O contexto de crescimento econômico, somado a um calendário privilegiado de meia década sediando os principais eventos mundiais, acentua a demanda por residências, hotéis e escritórios. Há que acrescentar que isso se dá em momento de debate sobre expansão urbana, marcado pela busca de uma cidade sustentável, integrada e voltada às pessoas.

Desde meados dos anos 80 do século passado, há intenção de revitalizar a Zona Portuária. Em 1987, foi criada a Área de Proteção do Ambiente Cultural (Apac), que preserva os bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo, em projeto que ficou conhecido como Sagas (reunindo as iniciais de cada bairro). Em 2000, o Morro da Providência, primeira favela do Brasil, foi declarado Área Especial de Interesse Social (AEIS).

Estudos para a revitalização da Região Portuária esbarraram em questões técnicas, fundiárias e, principalmente, financeiras. Em 2009 foram retomados, e os aspectos técnicos se adequaram a padrão viável do ponto de vista urbanístico, ambiental e financeiro. Modelagem institucional e financeira inédita, que tem como eixo o instrumento da Operação Urbana Consorciada, permitiu criar condições efetivas para a revitalização da região, consolidando projeto esperado pela cidade há décadas.

Este instrumento de política urbana, ainda pouco utilizado no país, foi introduzido pelo Estatuto das Cidades, com o objetivo de estimular a recuperação de áreas urbanas degradadas e otimizar sua utilização, incentivando movimento de intensificação dos espaços já incorporados à cidade.

Ao revitalizar a Região Portuária, o que se pretende é promover o reencontro da cidade com ela mesma. É devolver seu centro, agora como lugar vivo em que as pessoas podem morar, trabalhar, ocupar espaços públicos e se divertir sem grandes deslocamentos. A proposta é criar mais áreas em que se percorrem trechos a pé, por meios não motorizados ou não poluidores. E assim estabelecer esse padrão como referência de espaço urbano para, consequentemente, impactar positivamente a mobilidade, a segurança e, enfim, a qualidade de vida das pessoas.

Região Portuária com passeio público no eixo da Avenida Rodrigues Alves

Este modelo busca uma cidade includente, ao transformar o próprio processo de transformação em oportunidade para as pessoas, sobretudo as que hoje vivem na região, aumentarem sua renda e acessarem bens e serviços que a cidade oferece em outros bairros. Ou seja, para que os que vivem nessa região possam ampliar o exercício do direito à cidade.

Uma estratégia inovadora de transformação

A Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro, conhecida como Porto Maravilha, representa mudança estrutural e de longo prazo no tecido urbano do centro da cidade. Para conduzir esse processo de transformação, foi montada uma modelagem institucional e financeira inédita, de modo a permitir estabilidade institucional e a qualidade desejada em termos de desenvolvimento urbano, econômico e social. Essa modelagem possibilita ao Município captar parte dos ganhos com a valorização da região.

De acordo com a Lei Complementar 101/2009, a Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha tem por finalidade promover a reestruturação urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) da Região Portuária, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público. O processo só encontra sentido e fundamento se atingir o objetivo de proporcionar melhor qualidade de vida aos seus atuais e futuros moradores e garantir a sustentabilidade ambiental e socioeconômica da região.

Para gerir a Operação Urbana foi criada a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), uma empresa de economia mista, cujo acionista principal é o Município do Rio de Janeiro. Em consonância com os objetivos da Operação Urbana Porto Maravilha, a requalificação urbana envolve a reconstrução de toda a infraestrutura urbana da região e também a sua manutenção e a prestação de serviços públicos por meio de contrato de parceria público-privada por um prazo de quinze anos.

A Cdurp criou o Fundo de Investimento Imobiliário da Região Portuária (FIIRP), que tem como ativos Cepacs e terrenos, para transações financeiras com o mercado imobiliário. Outro elemento da modelagem é a criação, por lei, de incentivos fiscais. Como parte da modelagem, incentivos fiscais preveem reduções e isenções de tributos municipais aos empreendimentos consolidados nos primeiros anos da operação e aos residenciais. Os processos de aprovação de projetos ganharam agilidade na prefeitura.

Recursos que vêm do ar

Uma Operação Urbana Consorciada, instrumento de política urbana instituído pelo Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001), consiste basicamente na delimitação, por lei municipal, de uma Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU). A lei redefine parâmetros urbanísticos e de uso do solo da área e autoriza o aumento de potencial adicional de construção. Para utilizar o potencial adicional de construção, o interessado deve pagar contrapartida financeira ao Município, adquirindo Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Por sua vez o Município deve aplicar os recursos advindos da venda dos Cepacs na requalificação da área, o qual é aprovado pela mesma lei.Os Cepacs são títulos mobiliários emitidos pelo Município, regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e lastreados pelo direito de construir a quantidade de área definida na lei municipal que cria a operação.

Conforme as normas da CVM, o Município deve prestar contas da aplicação dos recursos arrecadados, sob pena de devolução dos recursos caso a aplicação não esteja em conformidade com o plano de requalificação previsto na lei de criação da Operação Urbana. No caso do Porto Maravilha, cabe à Cdurp garantir que os recursos sejam utilizados de modo adequado.

Conforme as normas da CVM, o Município deve prestar contas àquele órgão da aplicação dos recursos arrecadados, sob pena de devolução dos recursos, caso a aplicação não esteja em conformidade com o plano de requalificação previsto na lei de criação da Operação Urbana. No caso do Porto Maravilha, cabe à CDURP garantir que os recursos sejam utilizados de modo adequado.

A quantidade e a distribuição de metros quadrados de potencial adicional de construção na AEIU são definidas pela lei de criação da Operação Urbana. Do mesmo modo, a lei define a equivalência entre Cepacs e metros quadrados. Esta equivalência pode variar em função do uso (finalidade do empreendimento a ser construído) e das características da AEIU, o que, de fato, constitui ferramenta de indução do tipo de ocupação da área.

No Porto Maravilha, a quantidade de metros quadrados por Cepac varia entre os diferentes setores da AEIU. Além disso, um Cepac equivale a uma quantidade maior de metros quadrados para empreendimentos residenciais e hoteleiros. Esta variação pode chegar a 50% em determinados setores. Desse modo, a lei pretende induzir a distribuição dos tipos de empreendimentos e estimular a produção de residências e, consequentemente, o aumento do número de moradores da região.

No Porto Maravilha, a quantidade de metros quadrados por Cepac varia entre os diferentes setores da AEIU. Além disso, um Cepac equivale a uma quantidade maior de metros quadrados para empreendimentos residenciais e hoteleiros. Esta variação pode chegar a 50% em determinados setores. Desse modo, a lei pretende induzir a distribuição dos tipos de empreendimentos e estimular a produção de residências e, consequentemente, o aumento do número de moradores da região.

Com base nos critérios de equivalência estabelecidos, é definida a quantidade de Cepacs a ser emitida. O valor unitário do Cepac é estabelecido com base em Estudo de Viabilidade Econômica.No caso do Porto Maravilha, a Lei 101/2009 definiu uma AEIU com 5 milhões de metros quadrados, dos quais aproximadamente 3,8 milhões compõem a Área de Proteção do Ambiente Cultural dos bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo (APAC Sagas - Lei 971/1987, regulamentada pelo Decreto 7.351/1988), onde não há permissão de aumento de potencial construtivo. O 1,2 milhão restante corresponde, em sua maior parte, à porção aterrada para servir de retro área do porto do Rio de Janeiro, que já não cumpre essa função. A ela, foi acrescida aproximadamente 4 milhões de metros quadrados de potencial de construção. Apesar do aumento de potencial construtivo ser autorizado somente em parte da região, toda ela, inclusive morros como o da Providência, será beneficiada pela requalificação urbana.

A área foi declarada de uso misto, com exceção de atividades poluidoras, e foi subdividida em doze setores, nove dos quais tiveram seu potencial de construção aumentado.Para a venda desse potencial adicional de construção, a lei autorizou a emissão de 6,4 milhões de Cepacs. Na Operação Urbana Porto Maravilha, um Cepac pode ser utilizado em qualquer setor e para qualquer finalidade. De acordo com as normas da CVM, a oferta primária dos Cepacs ao mercado deve ser feita em leilões públicos, em balcão organizado. No entanto, os Cepacs podem ser negociados livremente no mercado secundário, até o momento de sua vinculação a um empreendimento dentro da AEIU.

Em junho de 2011, a Cdurp, por meio do Fundo de Investimento Imobiliário da Região Portuária, fez a oferta pública dos Cepacs em leilão, em lote único e indivisível, ao preço unitário de R$ 545,00, representando um valor global de 3,5 bilhões de reais. De acordo com as regras do leilão, o FIIRP assume o compromisso de vender, pelo mesmo valor de aquisição, para o vencedor da oferta, num prazo de três anos, terrenos com potencial para consumir 60% do estoque de Cepacs. Estima-se o valor desse estoque de terrenos em R$500 milhões.

Em contrapartida, o vencedor da oferta assume as despesas da operação urbana, conforme cronograma de desembolso, estipulada em 8 bilhões de reais, a serem pagos num prazo de quinze anos, com previsão de reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Em contrapartida, o vencedor da oferta assume as despesas da operação urbana, conforme cronograma de desembolso, estipulada em 8 bilhões de reais, a serem pagos num prazo de quinze anos, com previsão de reajuste pelo IPCA.

Em suma, o vencedor do leilão recebe o estoque de Cepacs e a opção de compra de terrenos que consumam 60% do estoque. Em contrapartida, tem quinze anos para operar com esses ativos e gerar uma valorização que permita, primeiro, pagar as despesas da operação e, segundo, recuperar e remunerar seu investimento. De acordo com os Estudos de Viabilidade Econômica realizados pela Cdurp, 25% do estoque de Cepacs seriam consumidos pelos terrenos privados da região. A Cdurp se compromete ainda a atuar para disponibilização de terrenos com potencial para consumir os 15% restantes.

O vencedor do leilão foi o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, que pertence ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), gerido pela Caixa Econômica Federal. Este fundo tem como opções vender Cepacs no mercado secundário, vender terrenos, vender os dois ativos em operações casadas e ainda utilizá-los para se associar a empreendimentos na região.

De fato, essa descrição aponta aspectos ambiciosos. Para fazer face a essa visão, a implementação do Porto Maravilha se baseia em três componentes estratégicos: requalificação urbana, desenvolvimento imobiliário e desenvolvimento socioeconômico.

Requalificação para um ambiente urbano saudável para as pessoas

Em uma solução inovadora, a requalificação é objeto de contrato entre a Cdurp e a Concessionária Porto Novo. O modelo escolhido para reger a operação é o de parceria público-privada na modalidade concessão administrativa, com duração prevista de quinze anos. A requalificação urbana envolve a construção de novas redes de infraestrutura e padrão de urbanização próprio, estruturação do sistema viário, além da qualificação e ampliação da prestação de serviços urbanos.

Principais serviços

- Conservação e manutenção do sistema viário

- Conservação e manutenção de áreas verdes e praças

- Manutenção e reparo de iluminação pública e calçadas

- Execução de serviços de limpeza urbana

- Implantação de coleta seletiva de lixo

- Manutenção da rede de drenagem e de galerias universais

- Manutenção da sinalização de trânsito

- Instalação e conservação de bicicletários

- Manutenção e conservação de pontos e monumentos turísticos, históricos e geográficos

- Atendimento ao cidadão

Principais obras

- Construção de 4 km de túneis

- Reurbanização de 70 km de vias e 650.000 m² de calçadas

- Reconstrução de 700 km de redes de infraestrutura urbana (água, esgoto, drenagem, elétrica, gás natural, telecomunicações e iluminação pública)

- Implantação de 17 km de ciclovias

- Plantio de 15 mil árvores

- Demolição do Elevado da Perimetral (4 km)

As novas redes e sistemas de abastecimento de água, esgoto, drenagem, gás natural, energia elétrica, telecomunicações e iluminação pública foram dimensionadas, a longo prazo, tanto para o adensamento de população como para mudanças climáticas. Com a ampliação de calçadas e adoção de vias exclusivas para pedestres, os padrões de urbanização favorecem, pela ordem, a mobilidade a pé, não motora e via transporte público não poluente. Serviços de coleta seletiva e gestão inteligente de trânsito, dentre outros, garantem melhora significativa da qualidade de vida no lugar.

Desenvolvimento imobiliário com inovação e preservação

O potencial adicional de construção se aplica sobre os terrenos. Dos cerca de 1,2 milhão de metros quadrados que tiveram o aumento de potencial de construção, cerca de 75% são terras da União, de órgãos federais como a Cia. Docas do Rio de Janeiro e a extinta Rede Ferroviária Federal, do Estado do Rio de Janeiro e do Município. Uma parte desses imóveis está sendo adquirida pelo Município e integralizada como capital na Cdurp, e outra esta sendo comprada diretamente pela companhia com recursos da operação.

Dos 5 milhões de metros quadrados da Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) do Porto Maravilha, aproximadamente 3,8 milhões compõem a Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC) dos bairros Saúde, Gamboa e Santo Cristo. Registros descrevem que o Sagas emoldura, pelo menos, 1.500 imóveis de valor histórico e arquitetônico. A grande maioria privados e subaproveitados. Muitos deles em ruínas.

Esses imóveis, de tamanhos variados, são excelentes para residências, escritórios, hostels, hotéis-boutique e empreendimentos culturais. Esse estoque, uma vez recuperado, complementa a revitalização, aumentando oportunidades para o mercado imobiliário.

Mapa com delimitação da AEIU do Porto, do Sagas e da AEIS do Morro da Providência

Da área restante de 1,2 milhão de metros quadrados, 75% são ocupados por imóveis de órgãos e empresas estatais. Sobre esta parte da AEIU foram acrescidos pouco mais de 4 milhões de metros quadrados de potencial de construção.

Subsetores e número máximo de pavimentos permitido em cada área passível de acréscimo de potencial construtivo

O potencial adicionado varia entre setores em função dos parâmetros definidos na Lei Complementar 101/2009. A medida orienta processo de transformação que integra as duas partes da AEIU, combinando aspectos físicos e estéticos da nova paisagem urbana e, sobretudo, processos sociais, culturais e econômicos em desenvolvimento na região.

A Região Portuária conserva espaço e qualidades para abrigar grande parte das demandas por hotéis, residências e escritórios da cidade. E o Porto Maravilha surge como resposta a esse contexto, como oportunidade ímpar de construir uma nova urbe, onde o passado constitui e valoriza o futuro. A Lei 101/2009 declara a área como de uso misto, estabelece padrões de ocupação com afastamento e recuos que favorecem a iluminação e a ventilação natural, além de regras de sustentabilidade para novas edificações.

O FIIPM já negociou 25% do estoque de Cepacs e outros 25% estão em fase adiantada. Empreendimentos representativos como o Porto Vida, com cerca de 1.300 unidades residenciais, confirmam a premissa de estimular o adensamento populacional da região. Hotéis e torres comerciais já estão em construção ou em fase final de licenciamento.

O setor imobiliário enxerga esses processos como oportunidade para inovação de seus produtos em termos estéticos e tecnológicos. Há aqui desafio para arquitetos e empreendedores: o de desenvolver projetos que contribuam para a visão de cidade que desejamos construir. Ao mesmo tempo que deve haver espaço para a criatividade, em cada projeto, é preciso guardar coerência com a exuberante e valiosa paisagem da região e sua identidade. Manter presente essa perspectiva da Operação Urbana é uma das principais tarefas da prefeitura e da Cdurp em particular.

Valorização do patrimônio: o passado como elemento do novo

A área do Porto Maravilha contém 76 bens tombados pelos órgãos de tutela federal, estadual e municipal. A maior parte estava esquecida e degradada. A Lei Complementar 101/2009 determina que pelo menos 3% dos valores arrecadados com a venda dos Cepacs sejam destinados à valorização do patrimônio material e imaterial da área. Por meio do programa Porto Maravilha Cultural, imóveis como o Palacete D. João VI, na Praça Mauá, o Centro Cultural José Bonifácio e os Galpões da Marítima, na Gamboa, foram recuperados. Mais que isso, ganham novos com programação cultural qualificada. A Igreja de São Francisco da Prainha, em uma das subidas do Morro da Conceição, é objeto de outra licitação para restauro. Sua primeira edificação foi em 1696. Para os moradores e para a cidade, a decisão do programa de selecionar esse prédio histórico representa a recuperação de uma construção de extrema importância no Rio de Janeiro.

Área do Porto Maravilha contém 76 bens tombados pelos órgãos de tutela federal, estadual e municipal

Lugares esquecidos, como o Cais do Valongo e o da Imperatriz, foram literalmente desenterrados e transformados em monumentos a céu aberto. Outros, como o Jardim Suspenso do Valongo, restaurados, voltam a servir à cidade como área de lazer e visitação pública. O apoio às manifestações culturais da região reforça ainda mais a dimensão do patrimônio imaterial, que é, segundo registros históricos, berço do samba.

O Jardim Suspenso do Valongo foi restaurado e volta a servir à cidade como área de lazer e visitação pública

O trabalho de arqueologia urbana, mais que obrigação formal e técnica, vem possibilitando releitura ainda mais profunda da região, ao revelar as "camadas" históricas do processo de construção da cidade. Ao trazer à luz esse valioso acervo, o Porto Maravilha contribui para a ampliação da agenda cultural da cidade e popularização do conhecimento. A região, antes isolada, agora é, cada vez mais, um polo potencial de atração de turistas e moradores.

Inclusão social: a cidade para todos

Segundo o censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em 2010, pouco mais de 30 mil pessoas viviam na Região Portuária. A maioria delas há várias gerações. Projeções indicam que o processo de transformação tem como uma de suas consequências a valorização imobiliária da região. No entendimento de alguns, constitui ameaça à permanência dos atuais moradores. No entanto, na estratégia de implantação do Porto Maravilha, as mudanças em curso representam grandes oportunidades para essa população, nas melhorias urbanísticas e nos serviços públicos. O foco estratégico é no aumento do capital social dos atuais moradores, de modo que não se vejam seduzidos pela realização de ganhos imediatos com a venda de seu patrimônio.

As obras de requalificação urbana geram milhares de oportunidades de emprego e também de negócios, assim como construções de novos empreendimentos privados. Esta fase, à qual estamos chamando de Economia das Obras, é intensiva e temporária. Ao mesmo tempo, o novo tecido econômico da região já começa a se constituir, abrindo oportunidades de longo prazo para geração de emprego e renda. A introdução de novos padrões de serviços públicos e as atividades que vão ocupar os empreendimentos imobiliários, como hotéis e escritórios, representam grande demanda por emprego e surgimento e/ou fortalecimento de cadeias produtivas. Aliado a esses fatores, há também o enorme potencial cultural e turístico e de entretenimento da região.

A criação de cursos de formação profissional de nível básico e médio nos setores de construção civil, turismo, hotelaria e comércio, com prioridade de vagas para moradores da região, é peça-chave da estratégia e tem contribuído para aumentar o número de moradores da região trabalhando nas obras e nos serviços. A produção de habitação para baixa e média renda do Sagas contribui para o adensamento da região e também estimula os proprietários de imóveis preservados a recuperá-los e dar-lhes novos usos, intensificando a revitalização como um todo.

Os pequenos e microempresários da região também são merecedores de atenção especial. O apoio para a qualificação da gestão e dos produtos oferecidos e a mediação para o acesso a crédito e aos novos mercados são ações já em curso para esse setor, que tem grande potencial na nova economia em formação, como importante gerador de empregos e renda.

Este conjunto de ações forma uma estratégia para que os moradores da região, sobretudo os jovens, sejam inseridos no processo e possam melhorar sua renda e continuar vivendo ali, ao lado dos novos moradores.

Considerando as características da população da região, formada por grande número de afrodescendentes, esse processo se insere nos esforços do País para a redução das suas desigualdades. Para os moradores da região em particular.

Considerações finais

O Porto Maravilha é um processo de transformação centrado nas pessoas. O desenvolvimento imobiliário tem relação com a valorização do patrimônio material e imaterial da região. Esse acervo, uma vez recuperado e valorizado, gera aumento significativo no grau de atratividade, pelas externalidades que representa para os novos empreendimentos. Além disso, fomenta várias oportunidades de negócios e empregos. De fato, o que o Porto Maravilha oferece é um conjunto de condições para construir um Novo que contém o Antigo como elemento de valorização.

Museu de Arte do Rio, visto do canteiro de obras do Túnel do Binário, na Praça Mauá. Foto: Clarice Tenório Barretto

Esses dois elementos são tomados como indutores do processo de inclusão social. A integração de moradores, seja como trabalhadores, seja como pequenos e microempreendedores, na nova dinâmica econômica da região, reforça o sentido de pertencimento ao lugar. Construir uma modelagem financeira e institucional inédita, utilizar recursos modernos para requalificação urbana, estimular o desenvolvimento de tecnologias sustentáveis de construção e operação dos edifícios, tudo isso faz sentido para que as pessoas tenham melhor qualidade de vida e se reconheçam como parte de um lugar com identidade e memória. Muito do "ser carioca" tem suas raízes na Região Portuária e, apesar de décadas de abandono, permanece lá e começa a ser revalorizado. Com isso, a região já se apresenta como excelente opção para morar, trabalhar e se divertir. Está tudo lá.

Jorge Arraes e Alberto Silva

Artigo publicado no livro Cidades em Transformação, organizado por Ephim Shluger e Miriam Danowski - outubro de 2014