De onde vem o dinheiro do Porto Maravilha?

A Prefeitura do Rio implementou modelagem financeira inovadora para a requalificação urbana da Região Portuária. Os recursos da operação urbana Porto Maravilha vêm da venda do potencial adicional de construção da área, instituído pela Lei Complementar Municipal nº 101 de 2009. Este modelo garante as obras e a prestação de serviços até 2026, beneficiando diretamente atuais moradores e trabalhadores e indiretamente a toda Região Metropolitana.


Obras e serviços do Porto Maravilha não usam dinheiro do tesouro municipal


O que é potencial adicional de construção?

Legislação urbanística do Município define tipo, tamanho e altura permitidos aos imóveis construídos em cada terreno de cada bairro. Determina assim o chamado potencial de construção por área. Para a recuperação de regiões degradadas, o Estatuto das Cidades (Lei Federal nº 10.257/2001) prevê a criação de operações urbanas consorciadas em que o município estabelece regras específicas para novas construções. Por essa lei, empreendedores podem construir imóveis maiores, com mais metros quadrados, em troca de outorga onerosa, ou seja, do pagamento de contribuição financeira. Por sua vez, os recursos arrecadados devem ser utilizados exclusivamente para pagamento das despesas da operação urbana.  

A contribuição financeira dos empreendedores se dá por meio da compra dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Cada título equivale a uma quantidade de metros quadrados a ser construída. Em terreno de mil metros quadrados, por exemplo, o interessado pode construir empreendimento de mil metros quadrados sem necessidade de comprar Cepacs. Considerando, por exemplo, que um Cepac corresponde a um metro quadrado, e o interessado pretende construir prédio de 2 mil metros quadrados, ele vai precisar comprar mil Cepacs.

No Porto Maravilha, um Cepac equivale a diferentes quantidades de metros quadrados a depender do setor. Para estimular a construção de moradias na Região Portuária, institui-se que um Cepac permite construir mais metros quadrados em empreendimento residencial do que em comercial. Em alguns setores, essa diferença chega a ser mais que o dobro se o imóvel for residencial.

Onde e como são aplicados os recursos da venda dos Cepacs?

Lei Municipal Complementar nº 101/2009, que criou a operação urbana Porto Maravilha, estabelece que todos os recursos da venda do potencial adicional de construção devem ser utilizados para a requalificação urbana dos 5 milhões de metros quadrados demarcados pela lei.  A reconstrução das redes de drenagem, água, esgoto, gás natural, eletricidade, iluminação pública e telecomunicações, urbanização da região e implantação do novo sistema viário, além da conservação e da prestação de serviços, são pagos com esse dinheiro. De todo o valor arrecadado, pelo menos 3% devem ser destinados à valorização do patrimônio material e imaterial da área. A mesma lei prevê que o Poder Público implemente programa de desenvolvimento socioeconômico para a população diretamente envolvida e utilize recursos da operação urbana.



Em uma de suas inovações no Porto Maravilha, a Prefeitura do Rio optou por contratação de empresa para execução das obras e prestação de serviços públicos municipais por meio de Concessão Administrativa, modalidade de Parceria Público-Privada (PPP), em que a remuneração do parceiro privado se dá por contraprestações públicas (aportes regulares de recursos do Poder Público). Neste caso, dinheiro que tem como origem a venda dos Cepacs. O objetivo é garantir o cumprimento de todo processo de requalificação em contrato único. A prestação de serviços de conservação da infraestrutura, como limpeza urbana, coleta de lixo e operação de trânsito também é paga com esses recursos. A prefeitura estabeleceu plano de requalificação de longo prazo, ajustado anualmente em função da evolução das obras e da relação das intervenções com as dinâmicas da cidade.

Os custos da operação urbana, em valores de junho de 2011, totalizam R$ 8 bilhões, sendo R$ 400 milhões em administração da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), empresa da prefeitura responsável pela gestão do Porto Maravilha, e R$ 7,6 bilhões do contrato de PPP. Com duração de 15 anos, de junho de 2011 a junho de 2026, a PPP inclui obras e serviços em todos os 5 milhões de metros quadrados do Porto Maravilha e não apenas as áreas que recebem novos empreendimentos com potencial adicional de construção. Portanto, as mudanças beneficiam sobretudo os atuais moradores. Com a conclusão das intervenções, serviços que começaram a ser prestados imediatamente após a assinatura do contrato se tornarão mais qualificados. Aos poucos, por exemplo, ruas que historicamente sofriam com alagamentos têm suas redes de drenagem refeitas e o problema sanado.

Como e para quem foram vendidos os Cepacs?

Para garantir que o plano de requalificação urbana de longo prazo tenha o mínimo de risco de interrupção, a prefeitura optou pela estratégia de ofertar todo o estoque de Cepacs em leilão de lote único e indivisível. Pelas regras do leilão, o comprador do estoque deveria assumir o pagamento das despesas da operação urbana ao longo de 15 anos, conforme o cronograma de pagamentos do contrato de PPP. A prefeitura também assumiu o compromisso de vender ao vencedor do leilão quantidade de terrenos que consumam 60% dos Cepacs, obrigação cumprida em 2014.

O vencedor do leilão foi o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), criado pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e administrado pela Caixa Econômica Federal, que arrematou o estoque de Cepacs do Porto Maravilha por R$ 3,5 bilhões, ou R$ 545 cada título, além da preferência na compra de imóveis desapropriados pela prefeitura que consumam pelo menos 60% dos Cepacs. Ao comprar os títulos, o fundo assumiu o pagamento das despesas da operação urbana ao longo de 15 anos.

Por que o FGTS investiu na operação urbana Porto Maravilha

O FGTS tem dentre suas obrigações investir para valorizar seus recursos e cumprir obrigações com os trabalhadores. O FIIPM tem como tarefas pagar as despesas da operação urbana e devolver os recursos investidos pelo FGTS com ganhos de 6% ao ano mais o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Além dos Cepacs, o FIIPM também comprou grande quantidade de imóveis na região, conforme previsto no leilão, ampliando suas condições de geração de negócios.

Desde junho de 2011, o FIIPM negocia diretamente com o setor imobiliário imóveis e Cepacs do Porto Maravilha. Em 2012, em segundo leilão, desta vez, promovido por este fundo, parte dos Cepacs foi vendida por R$ 1.150 a unidade, deixando claro seu potencial de valorização. 

O FGTS também inovou

Historicamente, o FGTS investe em habitação, saneamento e infraestrutura, financia setores específicos das necessidades urbanas. É consenso que grandes metrópoles brasileiras, e mesmo polos urbanos regionais, necessitam de reformas que solucionem de maneira articulada problemas de mobilidade, déficit habitacional, infraestrutura e saneamento, precariedades na urbanização e na disponibilidade de equipamentos comunitários.

Ao investir em operações urbanas consorciadas, o FGTS passa a financiar processos de urbanização em toda a sua complexidade, ato extremamente positivo, uma vez que o fundo é a maior fonte de recursos para financiar a tão necessária reforma das cidades brasileiras. No entanto, este aspecto não tem sido notado por muitos que se propõem a debater operações urbanas em geral e o Porto Maravilha em particular.

Outra característica inovadora de grande relevância é que na modelagem financeira definida pela Prefeitura do Rio grande parte da valorização imobiliária gerada pela requalificação urbana é apropriada pelo FGTS (por meio do FIIPM) que tornou-se o maior agente do desenvolvimento imobiliário da região e também pelo Município.

O modelo criado para o Porto Maravilha  permite que a Prefeitura do Rio de Janeiro coordene o maior projeto de reforma urbana do País sem a utilização de dinheiro de impostos. Os ganhos se transformam em serviços, infraestrutura e urbanização que beneficiam diretamente a Região Portuária e indiretamente, toda Região Metropolitana do Rio de Janeiro.

Com obras de requalificação urbana a todo vapor e empreendimentos residenciais, hoteleiros e comerciais em construção, a Região Portuária reaparece com ganhos para moradores, cariocas e também para o bolso do Fundo dos Trabalhadores.


Porto Maravilha vai revitalizar 5 milhões de metros quadrados/
Foto: Alexandre de Bragança

Alberto Silva, diretor-presidente da Cdurp
Julho, 2015